Строительно-техническая экспертиза

СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

16.1. Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними
Задачи:
- установление технического состояния здания, строения или сооружения;
- установление соответствия технических характеристик зданий, строений или сооружений, а также их отдельных фрагментов требованиям специальных правил;
- установление возможности и разработка вариантов реального раздела объектов недвижимости в соответствии с условиями, заданными судом;
- расчет идеальных долей совладельцев в праве собственности на недвижимость;
- определение стоимости восстановительных работ помещений (зданий и сооружений) после заливов, пожаров и иных деструктивных воздействий;
- определение видов, объемов, стоимости и качества фактически выполненных строительных работ;
- определение сметной стоимости возведения зданий, строений и сооружений;
- определение стоимости отделимых и неотделимых улучшений;
- определение фактической площади строительного объекта;
- установление принадлежности строительного объекта к множеству капитальных;
- классификация дефектов строительства (явные, скрытые, устранимые, неустранимые и пр.);
- установление соответствия зданий, строений и сооружений действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и противопожарным нормам и правилам;
- установление соответствия выполненных ремонтных и строительных работ проектной документации, действующим строительным нормам и правилам, а также причин возникновения несоответствий и стоимость их устранения;
- установление наличия теплопотерь ограждающих конструкций и причин их возникновения;

Объекты:
- здания, строения, сооружения и земельные участки, функционально связанные с ними;
- квартиры, офисные, производственные и иные помещения и здания;
- предпроектная, проектная, договорная, исполнительная и иная документация на строительство; правоустанавливающая и правоподтверждающая документация:
- технические паспорта Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) на здания или сооружения;
- комплекты общестроительных чертежей с указанием всех изменений, внесенных при производстве работ, отметок о согласовании этих изменений с проектной организацией, разработавшей проект;
- акты приемки зданий или сооружений в эксплуатацию;
- акты освидетельствования скрытых работ;
- журналы производства работ и авторского надзора;
- журналы контроля качества работ;
- сертификаты, технические паспорта, удостоверяющие качество конструкций и материалов;
- акты результатов периодических осмотров здания, конструкций;
- отчеты, документы и заключения специализированных организаций о ранее выполненных обследованиях;
- документы, содержащие сведения о текущих и капитальных ремонтах, усилении конструкций;
- отчеты по инженерно-геологическим изысканиям участка, на котором расположено здание, строение или сооружение;
- иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта);
- расширенные выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на здания и земельные участки с таблицами координат;
- выписка информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее – ИСОГД);
- фото- и видеоиллюстрации, содержащие сведения о состоянии помещений, зданий на ретроспективный период.

Решаемые вопросы:
1. Каково техническое состояние здания?
2. Имеются ли деформации основных несущих конструкций здания? Если да, то каков их характер и величина?
3. Имеются ли основания для признания дома непригодным для проживания, аварийным, если да, то какие?
4. Является ли объект, расположенный по адресу: … капитальным строением или некапитальным, временным сооружением?
5. Соответствует ли качество выполненных работ по реконструкции здания действующим нормативным требованиям?
6. Соответствуют ли работы по капитальному строительству проектно-сметной документации (требованиям СНиП, условиям договора)?
7. Какие отступления от проектно-сметной документации (требований СНиП, условий договора), ухудшающие качество работ, были допущены?
8. Какой фактический объем строительно-монтажных работ был произведен?
9. Какова стоимость работ по устранению недостатков ненадлежаще выполненных работ?
10. Соответствуют ли конструкции оконных заполнений из ПВХ профилей и их монтаж требованиям действующей нормативно-технической документации?
11. Имеется ли возможность раздела (выдела) домовладения либо нежилого здания в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на объект недвижимости; если такая возможность имеется, разработать варианты раздела (выдела доли) домовладения либо нежилого здания?
12. Каков объем и какова стоимость восстановительного ремонта квартиры, поврежденной в результате залива (пожара), произошедшего ХХ.ХХ.ХХХХ?
Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р (далее – распоряжение № 3214-р) судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными учреждениями.

16.2. Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости
Задачи:
- определение рыночной либо иной стоимости объектов недвижимости;
- определение рыночной стоимости ставки арендной платы, права аренды объектов недвижимости;
- определение соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и соответствующих подзаконных актов.

Объекты:
- здания, строения, сооружения;
- земельные участки, функционально связанные с ними;
- квартиры, офисные, производственные и иные помещения и здания;
- свидетельства о праве собственности на спорные объекты недвижимости;
- справки о балансовой стоимости объекта;
- технические паспорта БТИ на объекты, включая их поэтажные планы и экспликации;
- выписки из технических паспортов БТИ по форме 1А (содержит такие сведения, как: год постройки объекта, материал, из которого выполнены стены и пр.);
- справки БТИ о техническом состоянии здания по форме 5 (сведения о физическом износе объекта в целом и отдельных его конструкциях);
- документы, содержащие сведения об обременениях (аренда, залог, иное) или об отсутствии таковых;
- документы, содержащие сведения о сервитутах или сведения об их отсутствии;
- договоры купли-продажи, содержащие сведения, имеющие отношение к предмету экспертизы, гражданского спора (например, о порядке оплаты: единоразовая, поэтапная);
- акт приемки-передачи (возврата) объекта;
- документы, содержащие сведения о незаконном переоборудовании объекта, его реконструкции, расширении и пр.;
- документы, содержащие сведения о разрешении на переоборудование (реконструкцию, перепланировку и пр.) объекта;
- кадастровый план земельного участка;
- договор аренды земельного участка;
- в случае определения рыночной, либо иной стоимости объекта на дату в прошлом – документы, содержащие сведения о его качественных и количественных характеристиках (обмерочные чертежи, выполненные проектными организациями, отчеты по результатам инженерно-технического обследования, данные технической инвентаризации на оцениваемый период, видео- и фотоиллюстрации с указанием даты и пр.);
- документы, содержащие сведения о состоянии помещений, приведенные в актах приема-передачи помещений (например, при возникновении или прекращении арендных отношений);
- иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта);
- выписки из ЕГРН на здания и земельные участки;
- выписка из ИСОГД;
- документы, фото- и видеоиллюстрации, содержащие сведения о состоянии помещений, приведенные в актах приема-передачи помещений (например, при возникновении или прекращении арендных отношений).

Решаемые вопросы:
1. Какова рыночная стоимость строительного объекта по состоянию на «___» _____________ 202_ г. и/или на дату производства экспертизы?
2. Какова рыночная стоимость строительного объекта по состоянию на «___» _____________ 202_ г. и/или на дату производства экспертизы без учета прав на землю?
3. Какова рыночная стоимость ставки арендной платы за пользование строительным объектом по состоянию на «___» _____________ 202_ г. (или за период с «___» _____________ 202_ г. по «___» _____________ 202_ г.)?
4. Допущено ли оценщиком ______ в отчете об оценке № ___ нарушение требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
5. Соответствует ли отчет об оценке № ___, выполненный оценщиком _____, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства, допущены ли нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

Согласно распоряжению № 3214-р судебная строительно-техническая экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, проводится исключительно государственными судебно-экспертными учреждениями.